|
Markus Lång Katuosoite 00840 Helsinki 84 | KANTELU 26. 1. 2009 |
ISÄNNÖITSIJÖIDEN AUKTORISOINTIYHDISTYKSELLE
| asia | isännöitsijän epäeettinen menettely, irtisanominen |
| kohde | isännöitsijä Ari Kuosma, Isännöitsijäpalvelu Oy, Helsinki |
Pyydän kohteliaimmin Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistystä käsittelemään kanteluni ja ryhtymään tarpeellisiksi harkitsemiinsa kurinpitotoimiin isännöitsijä Ari Kuosmaa vastaan (Isännöitsijäpalvelu Oy, Helsinki). Käsitykseni mukaan isännöitsijä Kuosma on menetellyt vuosina 2006–2008 epäeettisesti ja hyvän isännöintitavan vastaisesti irtisanomis- ja vahingonkorvausasiassa, jossa olen ollut vuokralaisena ja vastapuolena. Isännöitsijä Kuosman toimeksiantajana ja minun vuokranantajanani on ollut Bostadsaktiebolaget Boas Asunto-osakeyhtiö.
Taustaa. — Bostadsaktiebolaget Boas Asunto-osakeyhtiö (jatkossa yhtiö) hallitsee kahta vuonna 1929 valmistunutta asuinrakennusta Helsingin kaupungissa Taka-Töölön kaupunginosassa. Voimassa olevan yhtiöjärjestyksen mukaan (liitteenä) rakennuksissa on yhteensä 79 osakehuoneistoa ja yhtiön välittömässä hallinnassa lisäksi yhteensä 6 asuinhuoneistoa, joita on pidetty vuokralla, sekä varastotilaa 143 m².
Allekirjoitin yhtiön kanssa 7. 11. 2002 asuinhuoneiston vuokrasopimuksen huoneistosta Urheilukatu 20 B 45 (1 h + k = 37 m²). Jo asuntoa esiteltäessä asunnonvälittäjä ja edellinen isännöitsijä kertoivat, että yhtiöön on lähivuosina tulossa vesijohtosaneeraus ja että työn valmistelut oli jo aloitettu; toisaalta huoneistoon etsittiin nimenomaan pitkäaikaista vuokralaista. Minulle syntyi käsitys, että vuokrasopimus jatkuisi vesijohtosaneerauksesta huolimatta, enkä olisi tuolloin allekirjoittanut vuokrasopimusta, jos olisi ilmennyt, että voisin asua huoneistossa vain saneerauksen alkuun asti.
Vuoden 2005 lokakuussa rakennusten asukkaille jaettiin ennakkotiedote vesijohtojen ja viemäreiden uusimistöistä: ”Kiinteistön toiminta ja asuminen voi toki jatkua saneerauksen aikana.”
Irtisanominen. — Yhtiö sanoi vuokrasopimukseni irti 14. 2. 2006 päivätyllä ilmoituksella (liitteenä), joka toimitettiin minulle vasta 27. 2. 2006. Ilmoituksen oli allekirjoittanut asianajaja Pasi Haapaniemi. Irtisanomisperusteiksi esitettiin 1. käynnistyvä putkiremontti sekä 2. yhtiön oma tarve asuntoon. Kumpikin peruste on osoittautunut paikkansapitämättömäksi.
Yhtiön asiamiehen laatiman kirjallisen irtisanomisilmoituksen sanamuodoista (”yhtiön vuokrasuhteiden päättämisestä”, ”vuokralaiset voivat halutessaan päättää”) ymmärsin, että asianajaja Haapaniemi oli saanut hoidettavakseen yhtiön kaikkien kuuden vuokrasuhteen päättämisen ja että kaikkia vuokrasuhteita kohdeltaisiin tasavertaisesti: yhtiön kaikki vuokralaiset joutuisivat muuttamaan pois yhtä aikaa saneerauksen takia. Niinpä minulla ei ollut vaihtoehtoja, vaan irtisanominen tuli hyväksyä.
Käräjäoikeuden valmisteluistunnossa 8. 11. 2006 asianajaja Haapaniemi kuitenkin kertoi, ettei hän tiedä muiden vuokrasuhteiden kohtelusta vaan että isännöitsijä Kuosma olisi hoitanut niiden irtisanomisen. Tosiasiallisesti Asianajotoimisto Haapaniemi & Nevavuo Oy:llä ei siis ollut sellaista toimeksiantoa kuin irtisanomisilmoituksessa kirjoitetaan.
Muutin pois huoneistosta 5. 4. 2006. Koska pidin vuokranantajan suorittamaa irtisanomista vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaisena, vaadin yhtiöltä Helsingin käräjäoikeudessa korvausta muuttokustannuksista ja uuden huoneiston hankkimisesta aiheutuneista kuluista sekä kolmen kuukauden vuokran verran hyvitystä huoneiston vaihtamisen aiheuttamasta haitasta (asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 57 §). Kannettani käsiteltiin Helsingin käräjäoikeudessa 16. 11. 2006 (liitteenä) ja Helsingin hovioikeudessa 11. 2. 2008 (liitteenä), ja hävisin jutun. Korkein oikeus hylkäsi valituslupahakemukseni 17. 10. 2008. Tuomionpurkuhakemukseni on käsiteltävänä.
Vuokrasopimuksen irtisanomisperusteet. — Asiassa on ilmennyt, ettei vuokrasopimukseni irtisanomiseen ollut mitään todellista syytä ja että ketään muuta yhtiön vuokralaista ei ole koskaan irtisanottu vesijohtosaneerauksen takia. Vuokrasopimukseni sanottiin irti ilmeisestikin jonkin henkilöön liittyvän syyn vuoksi, käsitykseni mukaan siksi että olin tunnollisesti ilmoittanut isännöitsijälle kiinteistöllä havaitsemistani vioista ja järjestyshäiriöistä. Vesijohtosaneeraus oli ainoastaan veruke. Yhtiö antoi toisen vastaavanlaisen vuokrasuhteen jatkua (████) saneerauksen ajan ja solmi pari viikkoa poismuuttoni jälkeen uuden vuokrasuhteen (████), ja tämä vuokrasuhde jatkui saneerauksen ajan. Vuokralaisia ei niin ollen kohdeltu tasavertaisesti, vaikka tasapuolisuuden vaatimus sisältyy hyvään isännöintitapaan.
Nämä selvittämäni seikat isännöitsijä Kuosma myönsi vasta hovioikeuden pääkäsittelyssä. Asiassa ei ole ilmennyt, että yhtiön hallitus tai yhtiökokous olisi määrännyt isännöitsijä Kuosmaa purkamaan vuokrasopimustani. Oletettavasti isännöitsijä Kuosma on itse päättänyt menetellä epätasapuolisesti yhtiön vuokralaisia kohtaan, ja hänen menettelyään (tai yhtiön menettelyä) on pidettävä kunnianvastaisena ja arvottomana. Yhtiöllä ei ole tällaisessa tilanteessa ollut mitään oikeutettua etua, josta isännöitsijän olisi pitänyt huolehtia.
Isännöitsijä käräjäoikeudessa. — Isännöitsijä Kuosma on menetellyt hyvän isännöintitavan vastaisesti, sillä kun häntä kuultiin todistelutarkoituksessa Helsingin käräjäoikeudessa ja Helsingin hovioikeudessa, hän esitti tietensä totuudenvastaisia lausumia. Käräjäoikeudessa hän kertoi muun muassa seuraavan:
Kaikki edellä kerrotut isännöitsijän lausumat ovat paikkansapitämättömiä. Ne kuitenkin täysin ratkaisivat käräjäoikeuden kannan.
Todellisuudessa yhtiöllä on välittömässä hallinnassaan viisi kappaletta 37 m²:n kokoisia huoneistoja eikä yksi, kuten isännöitsijä oli kertonut. Pieniä 18 m²:n kokoisia huoneistoja, jotka eivät muka soveltuisi toimisto- eivätkä kokoustiloiksi, on yhtiöllä yksi eikä viittä, kuten isännöitsijä lausumassaan väitti. Lisäksi yhtiöllä on varastotilaa yhteensä 143 m². Isännöitsijä nimenomaan ilmoitti, että yhtiön muut huoneistot olisivat kokoustarpeisiin liian pienet. Huoneistojen todelliset pinta-alat ilmenevät yhtiöjärjestyksestä.
Käräjäoikeuden tuomion julistamisen jälkeen hankin selvitystä vääriksi epäilemistäni lausumista. En käräjäoikeudessa voinut vedota todisteisiin enkä nimetä todistajia, koska uskoin, että isännöitsijä Kuosma pysyisi niiltä osin totuudessa. En osannut epäillä, että kukaan asianosainen uskaltaisi todistettavissa olevista tosiseikoista antaa näin väärää tietoa.
Isännöitsijä hovioikeudessa. — Kun isännöitsijä Kuosmaa kuultiin todistelutarkoituksessa Helsingin hovioikeudessa 11. 2. 2008, hän myönsi selvittämäni tiedot oikeiksi ja kertoi muiden vuokrasuhteiden (████ ja ████) jatkuneen saneerauksesta huolimatta. Hän myös totesi, että ████:lle vuokrattiin yhtiöstä toinen 37 m²:n suuruinen huoneisto pari viikkoa sen jälkeen kun minä olin muuttanut pois asunnostani. Ei ole selvinnyt, miksi isännöitsijä Kuosma ei tarjonnut kyseistä asuntoa ensin minulle tai osoittanut sitä urakoitsijalle toimistoksi. Tähän häntä olisi velvoittanut sopimusoikeudellinen lojaliteettiperiaate, joka edellyttää muun muassa sitä, että sopijakumppani pyrkii rajoittamaan vastapuolensa vahinkoa. Jouduin asunnottomuuden uhan alaiseksi ja minulle aiheutui muuttokustannuksia, koska yhtiö ei pysynyt sopimuksessa.
Lisäksi isännöitsijä Kuosma kertoi hovioikeudessa ████:n ja ████:n vuokrasuhteista totuudenvastaisesti. Olin haastatellut ████:ta ja ████:ta marraskuussa 2006, kun käräjäoikeuskäsittelyn jälkeen oli ilmennyt, että he asuivat kiinteistöllä saneerauksesta huolimatta, vastoin isännöitsijän kertomusta. ████ kertoi, ettei häneen ollut otettu millään tavoin yhteyttä ennen saneerauksen alkamista eikä hänen vuokrasopimustaan ollut irtisanottu vaan hänen vuokrasuhteensa on jatkunut sellaisenaan; myöskään hänen vuokraansa ei ollut tarjouduttu alentamaan. Sitä vastoin isännöitsijä Kuosma kertoi hovioikeudessa, että ████:n vuokrasopimus olisi sanottu irti ja että irtisanominen olisi peruutettu, koska ████ sitä erityisesti pyysi.
████:n vuokrasuhteen syntymisestä isännöitsijä Kuosma kertoi, että ████ olisi varta vasten pyytänyt päästä huoneistoon asumaan vesijohtosaneerauksesta huolimatta ja siitä tietoisena. Tämäkin on ristiriidassa sen kanssa, mitä ████ minulle marraskuussa 2006 kertoi. ████:n kanssa on solmittu huhtikuussa 2006 toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus, jossa ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajankohta on ollut huhtikuussa 2007. ████ kertoi minulle, ettei hänellä ollut tietoa saneerauksen vaikutuksesta vuokrasuhteeseensa ja pahoitteli epätietoisuuttaan, sillä hän olisi toivonut vuokrasuhteen jatkuvan; ainoastaan joku naapuri oli hänelle saneerauksen lähestymisestä kertonut. Saneeraus oli hänen asuntonsa osalta alkamassa silloin kun vuokrasopimus voitaisiin aikaisintaan irtisanoa, ja hän pelkäsi vuokrasuhteensa päättyvän saneerauksen takia.
Valehtelu tuomioistuimessa horjuttaa vakavasti isännöinnin arvostusta ja yleisön luottamusta isännöitsijöiden toimintaan.
Hyvä vuokratapa. — Ammattimaisen isännöitsijän voinee kohtuudella odottaa noudattavan hyvää vuokratapaa, joka on mainittu asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 57 §:ssä. Vuokralaisten Keskusliitto, Suomen Kiinteistöliitto ja Suomen Vuokranantajat ovat laatineet yhteisen suosituksen ”Hyvä vuokratapa asuinhuoneistojen vuokraamisessa” (2003), ja sen on katsottava määrittävän olennaisesti hyvää vuokratapaa sanotun lain tarkoittamalla tavalla. Vuokrasuhteessa korostuu erityisesti sopimuskumppaneiden luottamus ja lojaliteetti. Vuokranantaja luovuttaa huoneistonsa toisen käyttöön, ja vuokralainen muuttaa kotinsa vuokrattuun huoneistoon. Hyvään vuokratapaan kuuluvat myös seuraavat:
Harhaanjohtavien tietojen esittäminen irtisanomisen yhteydessä ja tuomioistuimessa ei kuulu hyvään vuokratapaan sen enempää kuin hyvään isännöintitapaankaan. Lisäksi valehtelemalla käräjäoikeudessa isännöitsijä Kuosma antoi minulle aiheen jatkaa oikeudenkäyntiä.
Kunnioittavasti
[allekirjoitus]
Markus Lång
tutkija
Helsingin kaupungista
| liitteet | 1. yhtiöjärjestys 2. irtisanomisilmoitus 3. Helsingin käräjäoikeuden tuomio 4. Helsingin hovioikeuden tuomio |